Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора
Юриспруденция

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора

Как купить квартиру безопасно, правильно, без риска потерять деньги, самостоятельно на вторичном рынке и без риэлтора.

как купить квартиру без посредниковСегодня мы обсудим очень интересную тему – как безопасно купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора, самостоятельно, правильно. И поможет нам в этом юрист Сергей Валентинович Иванов, ведущий специалист юридической компании.

Покупка недвижимости — это очень дорогостоящая покупка и подходить к ней следует с умом. Мы видим очень много объявлений о продаже недвижимости как на вторичном рынке, так и в новостройках. Но все нам говорят о том, что без помощи риэлтора вы не справитесь. Но вот давайте зададимся вопросом. А можно вообще справиться без него, самостоятельно. И как это сделать? И так, собрался покупать я квартиру, что мне делать?

Прежде всего нужно понять, смогу ли я справиться самостоятельно? Да, смогу. Всё же на дворе 21 век, а риэлтор в основном сейчас нужен для того, чтобы квартиру как раз продать.

И то, только потому, что у вас нет времени регулярно сидеть дома, показывать квартиру всем желающим, с ними торговаться. Вот действительно для этого нужен агент.

Вообще в принципе хотелось бы разграничить каков функционал непосредственно агента по продаже недвижимости и юриста. На самом деле для покупки квартиры юрист намного более необходим.

Дело в том, что правильно называть, так называемых риэлторов, агентами по недвижимости. Так как риэлтор — это человек состоящие в гильдии риэлторов, проживающих в Соединённых Штатах Америки. У нас такой гильдии нет, но есть модное слово – риэлтор.

Ну конечно, когда слово приятно, более модно звучит, мы думаем вот этот человек нам точно поможет в покупке недвижимости. На самом деле можно справиться и без риэлтора, вам потребуется только юрист и ваше желание.

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора и самостоятельно.

Так, ладно, отвлеклись, если я хочу приобрести квартиру без помощи посредника-агента, как мне нужно поступить? Первые мои шаги?

Первое.

Для этого вам нужно зайти на любой сайт, который содержит информацию о продаваемых объектах недвижимости. Их у нас на рынке не так много:

  • Циан.
  • Яндекс недвижимость.
  • Авито.
  • Домофонд.
  • Возможно какой-то местный информационный ресурс.

Если речь идёт не о Москве, а о маленьких городках. То там есть свои форумы, группу вконтакте. Там, где граждане продают свои квартиры и вешают объявления как в старые времена на заборе.

Второе.

После этого действуем как на рынке. Ходим по квартирам выбираем, смотрим. Именно поэтому я говорю, что для покупки квартиры агент по недвижимости в общем то не нужен. Вы всё равно ходите и смотрите квартиры сами. Если вы конечно не олигарх, у вас нет времени, вот для этого есть специально нанятый человек.

Но в любом случае вы не сможете доверить выбор своей квартиры посреднику-агенту полноценно. Вам всё равно придётся самим смотреть все квартиры. Ведь у каждого свои вкусы, предпочтения. Так как не каждый человек может выявить ваши потребности.

Риэлторы говорят, что мы проверим эту квартиру на чистоту сделки. Так ли это?

Скажу мягко — они лукавят. В большинстве своём агенты по недвижимости проверить сами квартиру не могут.

Так как это зачастую и в массе своей люди без юридического образования. Риэлторы умеют великолепно торговать, просаживать по ценам. То есть заниматься тем, чем занимаются обычные продавцы на рынке.

Некоторые из них в силу того, что давно работают в данной сфере услуг или у них имеется юридическое образование. Действительно могут осуществить проверку квартира, но зачастую это не так.

Поэтому лучше все-таки обратиться за проверкой чистоты квартира к тем, кто этим занимается в силу своей профессии, т.е. к юристам. Почему? Дело в том, что у юриста и у продавца разная побудительная мотивация.

А именно, мы все прекрасно понимаем, что юрист — это сотрудник юридической фирмы. Агент по недвижимости — это обычно сотрудник агентства по недвижимости. Кто чем зарабатывает? Кто зарабатывает именно этим промыслом деньги? 

Главным образом к этому стремиться агентство по недвижимости. Оно заинтересовано как можно быстрее совершить сделку и расстаться с клиентом забрав у него деньги.

Юридическая компания в первую очередь заинтересована в том, чтобы клиент оказался в безопасности.Так как она отвечает за это своей репутацией. И прошла сделка или не прошла сделка ей все равно.

Агент по недвижимости деньги получает после совершения сделки. Юрист получает, как только начинает работать. Поэтому юрист вашу квартиру будет проверять досконально. И не будет бояться сказать вам неприятную правду только для того, чтобы побыстрее добраться до денег. Ему главное ваша безопасность. Кому из 2-х претендентов в данном случае довериться, решать вам самостоятельно.

В общем то получается, что риэлтор поможет нам отбиться, ну как истинный продажник. А юрист в свою очередь поможет вам проверить сделку.

Подготовка к сделке покупателем, проверка квартир.

Именно поэтому самое правильное, если у вас совсем нет времени, действительно пользоваться услугами этих 2-х специалистов. Но если у вас допустим нет денег ни на юриста, ни на агента. Тогда вы должны действовать по следующему алгоритму.

Во-первых, придя в квартиру необходимо попросить, чтобы собственник показал вам все документы подтверждающие право собственности. А также документ отражающий её техническое состояние, а именно технический паспорт.

Там есть поэтажный план на котором нарисовано что, где, как в квартире расположено. Вы его берёте и тут же начинаете проверять.

Таким образом устанавливаете, нет ли в квартире незаконных перепланировок. Если такие перепланировки есть, то сверяете, то что нарисовано на поэтажном плане, и что фактически видите. Тогда оно не соответствует фактическому положению вещей в самой квартире.

Это означает что данную квартиру вы никогда не сможете купить в кредит. И продать людям, которые покупают её в кредит. То есть рыночная цена данной квартира уже падает.

Обычно это один из первых способов как просадить собственников по цене.

Далее вы просите предъявить вам документы подтверждающие право собственности. Таковыми является:

  • документ основание (например, договор купли продажи);
  • свидетельство о праве собственности по закону;
  • по завещанию;
  • и так далее.

Их достаточно много.

Другими словами вам нужен документ на основании которого возникло право. Это вовсе не свидетельство о праве на собственность. И это не выписка из егрп. Это обязательно должен быть документ на основании которого собственник стал таковым.

Во-вторых, вы просите, чтобы вам показали выписку из домовой книги, то есть документ, в котором указано кто в этой квартире прописан.

Лучше всего попросить, что бы все прописанные в квартире лица до сделки выписались с данной квартиры. И на сделку выходили уже с квартирой чистой.

А если они говорят, что выпишемся, когда уже пройдёт регистрация. То это для вас риск. Они всегда могут отказаться это сделать. И вам придётся потом выписывать их по суду. Это полгода.

А можно в договоре купли продажи — это прописать?

Это нужно прописать в договоре купли продажи обязательно. Чтобы у вас было основание их выписать. Что они утрачивают право собственности и право проживания и пользования данной квартирой.

Но в общем то это не снижает никак рисков?

Нет никак не снижает. Потому что даже если вы весь договор испишете данными фразами, никаких гарантий.

Тогда получается вам выгоднее если они выписываются. После этого вы составляете договор купли продажи. Договариваетесь о способе взаиморасчётов. 

Способы взаиморасчётов при покупке недвижимости.

Закон и практика совершения сделок на рынке недвижимости позволяет это сделать 2 способами:

1. В наличной форме.

Опять же это возможно, сделать 2 способами.

Первый.

Просто отдать деньги за квартиру и потом отправляться на её переоформление.
Это не безопасный способ. Особенно если крупная сумма и ты идёшь по улице. В основном он пригоден для тех случаев, когда стороны сделки доверяют друг другу. Сделки между родственниками, между друзьями.

Второй.

Если для вас это люди посторонние, то рекомендуется денежные средства заложить в ячейку в Банке, арендовать сейф. Заключив с Банком договор с особыми условиями хранения.

Вы покупаете квартиру, закладываете деньги в этот сейф. А достать их продавец квартиры может только после того, как покажет банку документы. Которые подтверждают, что вы, как покупатель, стали собственником данного имущества.

А не сможет в этом случае покупатель ранее изъять эти деньги?

Нет, не сможет. Потому что это должно быть прописано в банковском договоре. Также это указывается в самом договоре купли продажи. Там всегда указывает способ взаиморасчётов. И всё это можно сделать без риэлтора.

Второй способ — это безналичные взаиморасчёты.

Их опять же два.

  • Первый это банковский аккредитив.
  • Второй просто перечисление денежных средств.

Я всегда рекомендую именно безналичные переводы. Наличные это всегда огромное количество рисков:

  • подделка;
  • воровство;
  • хищение денег из ячейки.

Это уже устаревшие способы взаиморасчётов. Всегда лучше безналичным.

Банковский аккредитив представляет собой виртуальную ячейку в Банке, где средства замораживаются на счету. Доступ, к которому появляется у продавца только после того, как вы покажете банку документы, подтверждающие что стали собственником.

Просто перечислить деньги после того, как право собственности перешло к вам.

Но по 488 статье у вас как у нового собственника есть обязательства. И поэтому квартира обременена в пользу продавца. Пока вы с ним не рассчитаетесь.
То есть сначала квартиру на вас переоформили. Квартира находится у него в обременении, как если бы вы взяли квартиру в залог в Банке, она обременена.

После этого вы с ним рассчитывайтесь, переводите деньги на его счёт, а он снимает это обременение. Да, в росреестр придётся сходить дважды, но вы не тратите деньги на банковскую ячейку, или на аккредитив.

Государство даёт законный способ сэкономить денежные средства и обезопасить обе стороны сделки.

По завершении сделки всегда необходимо:

  • Подписать передаточный акт.
  • Убедиться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Запросите выписку из финансово лицевого счета, справку об отсутствии задолженности.
  • А также перед самой сделкой рекомендуется запросить у собственников выписки: из психоневрологического диспансера и наркодиспансера. Подтверждающие что они не стоят там на учёте.

Вот с этим пакетом документов, а также с распиской о получении денежных средств вы и должны быть. Все это в комплекте позволит вам обезопасить сделку. Надеюсь я ответил на ваш вопрос как безопасно купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора?

Да, конечно.

Но разумеется, как в любом промысле там огромное количество нюансов, поэтому все-таки я могу рекомендовать нанимать юриста.

Потому что юрист сможет:

  • сопроводить вас на выезде на саму сделку;
  • сможет составить грамотный договор купли продажи, который потом будет крайне затруднительно оспорить в суде;
  • он сможет проверить вас на риски по банкротству, там огромное количество рисков.

Поэтому в данном случае вам нужен не риэлтор — торговец недвижимостью, а юридически грамотный человек. Либо нужно очень много читать в интернете.
Сейчас интернет хоть и богат на различные истории. Но к сожалению, мы считаем то, что иногда без помощи юриста действительно не справится.

Значит без помощи риэлтора мы можем справиться, если нас устраивает квартира и её цена. То без помощи юриста будет сложнее.

Так что если вы задумались о том, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора и максимально себя обезопасить. Лучше воспользоваться помощью юриста.

Если вам нужна бесплатная консультация напишите свой вопрос в этой форме и отправьте.